万亿级投资新品上市,这些你要了解!

6月21日,沪深两市首批9只基础设施公募REITs(即基础设施领域不动产投资信托基金)正式上市,一个万亿级别的投资新品面世!

下面这是这9只REITs的基本情况,作为一个创新的金融产品,基础设施公募REITs具有资产属性强、分红比例高、收益稳定等特点,天然契合价值投资理念。


万亿级投资新品上市,这些你要了解!


上市首日被热捧


首批基础设施公募REITs早已备受期待。5月31日,9只REITs面向社会公众投资者发售时,就全部“日光”,并引来公众投资者的认购资金规模近500亿元,其中蛇口产园、首钢绿能认购金额均超90亿元。


这9只基础设施公募REITs初登二级市场同样引来投资者热捧!


首批9只基础设施公募REITs6月21日早盘集体高开后平稳运行,并悉数收涨,成交额全部破亿,合计逾18.6亿元,中金普洛斯仓储物流REIT以3.05亿元成交额居首;博时招商蛇口产业园REIT以14.72%的涨幅领涨,中航首钢生物质REIT上涨9.95%。

公募REITs本身不同于股票,收益弹性有限,更适合长期持有,享受较稳定分红,不可有短期追风炒作的倾向;此外,公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目,出现收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。


据了解,首批基础设施公募REITs项目优质、运营成熟,并处沿海发达地区,区域优势明显。9只公募REITs的底层资产蛇口工业园等引领地区发展多年,是创新发展、运营成熟的核心园区,已经形成了较为稳定的现金流。所处位置上,9个项目所处的城市北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥等均为东部沿海发达地区,具有良好的区域经济优势,未来发展具有较为广阔的空间。


Reits背后的项目

首批9只基础设施公募REITs覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域,涵盖产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型。


两条高速公路


杭徽高速浙江段(浙商证券资管)(杭州-安徽黄山):徽杭古道自古繁华,连接杭州和黄山两大旅游区;


广河高速(平安基金)(广州-河源):中国经济最发达省份的省内高速;


两家仓储物流


普洛斯(中金基金):普洛斯号称全球最大的物流基础设置开发与运营机构,在美国他的主营业务很简单就是帮亚马逊、联邦快递等等大牌造仓库,转运中心。之前在新加坡上市,18年私有化,在日本的Reits项目曾经创造业绩神话。


盐田港(红土创新基金):蛇口在深圳西,盐田港在深圳东,老牌上市公司,项目既有物流,又有港口,一带一路出海口。小马哥早年创业维艰,其老爸正是当年盐田港的高管,出力不少。


两家环保处理


首钢绿能(中航基金):生物质,故名思及就是有机物垃圾(你懂的),底层资产是北京的三家残渣垃圾处理厂,北京老百姓吃喝拉撒的后顾之忧,算是有着落了。


首创水务(富国基金):来自上市公司首创股份,选取了三家深圳的污水厂和一家合肥的污水厂。污水处理听起来相对有点low,环保行业又有点重资产,发行REITs是收回投资的比较好的方式。


三家产业园


这三家应该是中国最顶级的三个园区,当然投资中也需要研究具体项目。


深圳蛇口(博时基金):中国改革开放的桥头堡,最早最发达的工业园区,深圳房价的制高点之一。


万亿级投资新品上市,这些你要了解!


上海张江(华安基金):江浙沪地区的科技核心,生物医药、芯片等硬科技所在地,我采访过一个科技基金经理之前就是在张江做芯片研发。


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苏州工业园(东吴基金):应该是全中国最成功的中外合作产业园项目,可能没有之一。我上中学时,就曾经专门去当时的新加坡产业园参观过。

万亿级投资新品上市,这些你要了解!


公募REITs的特点


1、公募REITs不同于传统的公募基金产品,它的发行净值不是1块钱,而是根据询价来定价的;


2、公募REITs全部都是封闭式运作的产品,封闭期从20年到99年不等,所以买了就不要想赎回变现了,想变现只能场内卖出;

3、听起来很像股票,所以上市以后,REITs可能较发行价出现折价,如果询价被指导留出空间了,也可能溢价;这就好比在港股和美股打新有可能赔钱,但是在A股打新大概率赚钱;


4、公募REITs的预期收益率只是对分红的测算,不会刚性兑付,底仓资产发行人更不会为收益兜底;

5、公募REITs的波动性会相对大,它不是股东收益类产品,如果说股票的波动性是上蹿下跳的猴,REITs的波动怎么着也是袋鼠级别,上市首日30%涨跌幅,后续10%;

6、公募REITs投向都有具体的项目,这些项目的研究门槛并不低,没有投行经验、ABS经验的投资者,几乎没法判断,而且买定离手后和未来基金公司基金经理的水平关系也不大而是和底层资产经营关系很大,不存在换一个基金经理就起死回生的可能;比如你买了某高速公路的REITs,突然发生了地震把路给震塌了,基金经理也只能祈求汪汪队快速到达;

7、公募REITs不会每天公布净值,而是每半年才公布一次估值,在中间这段时间,都是盲猜状态,不过除了半年报和年报也会有季报公布期间的收入利润情况;


8、公募REITs二级市场流动性可能一般,境外市场看,Reits的流动性比股票差远了,日换手率都在千分之几的水平。


总体来看,对于REITs中长期行情,中期去讲,特许经营项目债性明显,更接近债券,而非特许经营项目股性更强,更接近股票;从长期投资价值来看,收益类的REITs更加类似于超长久期的固定收益类产品,产权类项目有底层资产本身价值为基础且兼具成长性。



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